背景
養老項目具有投入資金大、收益低、投資回報周期長特點，不少養老項目因為資金不足致使項目難以持續推進。
養老項目7大融資模式優缺點比較
時間:2017-02-06 11:11來源:厚樸養老 作者:舒通 點擊:次
在市場環境不景氣、經濟下行的形勢下，各行各業都面臨融資難的困境，而養老行業融資難尤為明顯。什么原因造成養老項目融資難？
1.養老服務業是橫跨第一產業、第二產業和第三產業的綜合產業，投資體量大、回報周期長，回報率低，金融機構認可程度低
2.養老用地性質決定項目做資產抵押貸款難度系數，物權法對公益機構貸款的資格、房產抵押的條件都有一些限定
3.養老項目資金自平衡能力弱
4.養老項目本身盈利能力與房地產項目相比較弱
一、融資方式定義
融資方式即企業融資的渠道。它可以分為兩類：債務性融資和權益性融資。
前者包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付賬款等，后者主要指股票融資。
債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的自有資金，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。
二、養老項目7大融資策略
厚樸養老產業研究中心深入研究我國養老產業融資政策，搜集分析國內典型融資實例，總結出養老項目7大可操作性強的融資模式，以期為養老項目投資者與運營者提供幫助。
由于篇幅有限，僅舉政策性銀行貸款
三、政策性銀行貸款及要求
2015年1月民政部與國家開發銀行出臺（以下簡稱國開行）（民發〔2015〕78號）《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》，明確了國開行支持養老服務體系的具體范圍與貸款要求。
下面以國開行為例，詳細解讀養老服務企業如何申請養老項目專項貸款支持。
（一）國開行貸款項目申請類型
1.社區居家養老服務設施建設項目。主要包括城市社區日間照料中心、老年食堂、老年活動中心和養老服務信息平臺；其他為改善老年人居住條件和生活環境的便利化社區養老服務設施。此類項目以市、縣（區）為單位，實施整體融資支持。
2.居家養老服務網絡建設項目。主要包括支持為老年人上門提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫等涵蓋生活照料、健康服務、文化娛樂、精神慰藉、法律咨詢等服務的居家養老服務型小微企業以及各類規?；⑦B鎖化、品牌化的組織發展，對于此類項目通過統貸方式批量化支持。
3.養老機構建設項目。主要包括養老院、社會福利院、老年養護院、敬老院、養老社區等各類為老年人提供集中居住和照料等綜合性服務的建筑及設施。
4.養老服務人才培訓基地建設項目。主要包括支持高等院校和職業院校增加養老服務相關專業和學科建設，培養相關專門人才；支持依托職業院校和養老機構開展養老服務培訓實訓基地建設，加強對相關人員的專業培訓。
5.養老產業相關項目。主要包括支持直接為老年人提供生活照料、健康服務、產品用品的企業。
（二）貸款具體要求
1.借款人要求
借款人應為依法成立的實施社會養老服務體系建設的企（事）業法人及其他合格主體，具有清晰的產權關系和健全的治理結構，并具有與國家開發銀行合作開展業務的相應資質。不同類型的借款人需滿足相應行業的從業資質和條件。
2.項目籌資要求
養老項目的資本金來源含政府補助資金、借款人自有資金和納入項目總投資的借款人非貨幣資產等。資本金占比應不低于總投資的20%，不足部分可申請貸款；項目資本金應與貸款資金同比例到位。
3.還款來源要求
公司融資的還款來源主要為公司自由現金流，包括但不限于借款人日常經營性收入、借款人自身擁有的資產變現產生的收益等。
項目融資的還款來源主要為項目自由現金流，包含但不限于養老床位的租賃收入、各項養老服務的收費、配套商業設施的銷售（或租賃）收入等。
4.貸款利率和期限要求
貸款利率按照國家開發銀行貸款定價模型進行測算。貸款期限根據項目償債能力分析確定，最長不超過15年，寬限期應不超過項目建設期，且一般不超過3年。
5.信用結構要求
充分利用借款人、擔保人、項目自身、地方政府等相關利益方的有效資源構建信用結構，可采用資產抵押、保證擔保、股權質押、收費權質押等合格擔保方式。完善其他風險緩釋措施，包括客戶在國家開發銀行建立監管賬戶等。
（三）操作流程
1.項目開發
民政部門和國家開發銀行要共同建立廣泛的項目入口機制，有貸款需求的借款人，可填寫開發性金融支持養老服務項目申請表（見表3-1），說明項目建設內容、總投資額、擬申請貸款額度以及享受政府各項補貼和優惠情況等，并報民政部門提出意見。對符合國家政策和養老服務業發展方向、屬于當地重點支持范圍且可以納入社會養老服務體系融資范圍的養老項目，當地民政部門要予以支持，并積極向國家開發銀行各分行推薦。
2.評審及審批
國家開發銀行對具備評審條件的項目，按照工作流程納入評審計劃、完成評審工作和審批程序，及時將審批結果反饋民政部門，并給予業務指導。
民政部門對項目評審提供政策指導，協助國家開發銀行判斷當地養老市場現狀和趨勢，必要時共同對部分項目現場調研，并積極爭取相關優惠政策。
3.信貸管理
國家開發銀行審批通過的項目，按照工作規程進行合同簽訂、貸款發放與支付、本息回收、貸款管理等工作。
民政部門在貸款發放后對項目實施提供后續跟蹤指導，同時推動落實相關優惠政策。
