深度：養(yǎng)老地產(chǎn)的進入路徑、拿地策略、開發(fā)模式、盈利機制與融資渠道
時間:2018-11-14 09:27來源:中國養(yǎng)老周刊 作者:萬仁濤 點擊:次
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在資源獲取的困境之下，應避免在高度關注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須努力尋找新的思路和發(fā)展模式。下面就房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目常用的進入路徑、拿地策略與商業(yè)模式進行分析。
PART1 進入路徑
第一，認真研究宏觀環(huán)境，扎實搞好項目市場研究。
任何一個投資項目都是在一定的政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境中決策、落地并成長起來的，養(yǎng)老地產(chǎn)也不例外。因此，依據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的特征和開發(fā)商的要求，養(yǎng)老地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容包括以下方面：
1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。包括：
（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。包括：有關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的政策和法規(guī)；有關經(jīng)濟發(fā)展計劃和規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。包括：國家、地區(qū)的發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、常住人口及其就業(yè)狀況、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭產(chǎn)品的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收人水平、消費結構和消費水平；與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和地點相關因素的調(diào)查。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，開發(fā)商須結合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。
（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查。社區(qū)環(huán)境直接影響著養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是養(yǎng)老地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。調(diào)查包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查。包括：
（1）目標客戶對養(yǎng)老地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢。
（2）養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關于經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)結構的調(diào)整和變化；養(yǎng)老人群的構成、分布及消費需求的層次，現(xiàn)實需求和潛在需求的情況，收入變化及其購買能力與投向。
（3）需求動機調(diào)查。如養(yǎng)老人群購買意向，影響購買動機的因素，購買動機的類型。
（4）購買行為調(diào)查。如不同養(yǎng)老人群的不同購買行為、購買模式，影響購買行為的社會因素、家庭因素及心理因素等。
3.養(yǎng)老地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查
市場競爭對于開發(fā)商制定市場營銷策略有著重要的影響。調(diào)查包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對競爭者的戶型設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查與分析；對競爭者產(chǎn)品價格的調(diào)查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的調(diào)查研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來競爭情況的分析與估計；整個城市，尤其是同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率的調(diào)查；競爭性新產(chǎn)品投入時機及其發(fā)展動向的調(diào)查。
第二，根據(jù)市場分析，做好目標客群、服務半徑和規(guī)模定位，確定與醫(yī)療保健及運營、管理等服務機構的合作關系，做好經(jīng)濟測算。
根據(jù)當前一些地方出現(xiàn)的苗頭，要防止兩點：一是規(guī)模過大；二是盲目追求建筑本身的奢華。養(yǎng)老設施建筑應堅持以人為本，將尊重、關愛老年人貫穿始終，遵循安全、衛(wèi)生、適用、經(jīng)濟的原則，保證老年人基本生活質(zhì)量，并按養(yǎng)老設施的服務功能、規(guī)模進行分類分級設計，防止盲目追求賓館式的奢華。第二，養(yǎng)老設施的設計要符合國家的標準和老年人的需要，并與運營管理相銜接。
開發(fā)企業(yè)要注意加強與設計單位及運營管理單位的協(xié)調(diào)。設計單位要了解入住老人的要求和運營管理的要求，如住區(qū)的規(guī)模、運營管理用房設置的位置、電梯的數(shù)量與位置、集中用餐的健康老人與不能自理老人對餐廳設置及用餐的要求，以提高養(yǎng)老服務的水平和經(jīng)濟效益與社會效益。
第三，探索“投資、開發(fā)建設與運營管理”既有明確分工又有協(xié)調(diào)配合的共贏模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)與普通商品房開發(fā)銷售最大的不同是，入住的老人主要不是來購買或租賃住房，而是來購買養(yǎng)老服務，所以老年住區(qū)地址的選擇、養(yǎng)老環(huán)境的營造和開發(fā)建設后的運營管理與服務尤為重要。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通住宅小區(qū)對商品房的開發(fā)銷售不同，再加上小區(qū)內(nèi)有醫(yī)療保健、休閑娛樂和運營管理等用房與一系列養(yǎng)老服務，所以回報低、回收慢、經(jīng)營難成了養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決的問題。按照發(fā)達國家與地區(qū)的一般經(jīng)驗，他們通常將投資商、開發(fā)商和運營商結成一個利益共同體，既有明確分工，又有協(xié)調(diào)配合。
而在國內(nèi)有的是投資商、開發(fā)商自己培養(yǎng)團隊，有的是與有一定運營管理經(jīng)驗的公司簽訂合同。我國急需培養(yǎng)一大批專業(yè)養(yǎng)老機構運營管理人員，特別是面向老年人的醫(yī)療保健護理人員，才能適應養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的需要。
PART2 拿地策略
1.招標
是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人受讓人，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方進行評標決標，然后擇優(yōu)而取。這種方式適用于政府工程建筑項目、集中采購招標，裝飾裝修工程等。相對來說，招標形式可以控制地價靚升，進而在一定程度上抑制今后的房價。
2.公開拍賣
是指在指定的時間和地點，由土地行政主管部門在公開場合對指定地塊的使用權主持拍賣，首先由拍賣主持人喊出底價，再由參加的各競投者開始輪番報價，最終出最高價者獲得所拍賣土地的使用權。在這種形式下，所有的開發(fā)商都處于同一起跑線上，相對比較公平。拍賣是一種完全市場競爭的行為，是一種透明化的市場運作行為。但是，土地拍賣中的非理性傾向?qū)叻績r。
3.掛牌
它是介于招標與公開拍賣之間的一種彌補型方式，也可以說是一種調(diào)劑方式，是對各方關系的一種協(xié)調(diào)。這種方式下，土地的交易條件在一定時間內(nèi)由土地交易機構進行公告，并接受交易申請。比如交通位置不是很理想、條件比較特殊、舊城改造、危房改造等成本比較高，只要有一個競投者就可以了，可以采取掛牌的交易方式。
4.投資參股
一般來說，投資參股有兩種方式土地入股與資金入股。即一方有地沒錢，另一方有錢沒地，這樣就可以用投資參股的方式進行解決。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，它可以用資金參與到這些開發(fā)項目中，或者使用資金和土地進行互換，進而各自形成股權。
這種方式在開發(fā)商拿地策略中也非常普遍，特別是號令的推出，各地大都要求原來協(xié)議出讓的土地出讓金必須要在規(guī)定的限期內(nèi)補齊，然而很多開發(fā)企業(yè)的土地儲備無法滿足這樣的資金需求，這樣也迫使它們?nèi)ふ覔碛匈Y金實力的企業(yè)去合作，中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以把握這一契機。
5.收購有土地的公司
房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮收購一些擁有土地項目的獨立公司，按照土地的價格對其股權進行收購，即以股權轉讓或增資擴股的方式收購對方公司，進而獲得對方的土地。這種方式并不是對方直接轉讓土地給自己，而是通過收購對方公司的股權間接獲得的。
按照我國財政部與稅務局的相關文件，通過股權轉讓，國家不征收土地增值稅和契稅等，因為它只涉及到股權層面的變更，并未涉及到土地實際的物權變動。這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)在通過股權轉讓方式收購擁有土地的公司時，可以免交相當于成交額契稅的。
相對于直接的土地使用權以及在建工程的轉讓，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式獲取土地資源所付出的的成本更低。因此，這也是近年來使用比較多的一種方式。
6.對擁有大量土地的企業(yè)進行收購
有些企業(yè)并非是開發(fā)企業(yè)，但是它卻擁有大量的土地資源，而且其所持的土地資源日后可以通過某種方式改變其用途，甚至改變這些土地的性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮購買或收購這些擁有土地的企業(yè)，這樣也就擁有了這些企業(yè)的土地，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中拿地經(jīng)常采用的一種方式。
7.土地置換
土地置換通常有三種方式。
第一是用地換地，比如說某塊地不能用來開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以尋找這類特殊行業(yè)，假如說這塊地只能蓋醫(yī)院，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過置換的方式，將原來建設醫(yī)院的用地用來開發(fā)，因為在規(guī)劃當中原來醫(yī)院的用地是可以開發(fā)的。像這種以地置地的方式，還是普遍存在的。
第二是轉換，即以好換壞，以小換大等。比如用城外一塊很大的地換取城里很小的一塊土地等，這種情況也是普遍存在的。
第三是資產(chǎn)置換，比如說房地產(chǎn)企業(yè)自身留有部分房產(chǎn)，那么它可以考慮用它的商業(yè)用房，與那些擁有土地的資產(chǎn)進行交換。
8.與擁有土地資源的企業(yè)合作
在合作建設的工程方面，國務院號文做出了一些特殊規(guī)定。比如說對某些廠礦所擁有的的建設用地，可以將其中一部分用于經(jīng)營。而另一部分用來解決自己員工的住房問題。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與這類的企業(yè)進行合作，而且這種合作在某種程度上來說屬于強強聯(lián)合，而且也是占有土地資源的一種方式。目前這種方式在我國現(xiàn)行的法律是允許的。
9.與擁有開發(fā)土地的公司合作
當前，幾乎各級政府都擁有土地一級開發(fā)公司或土地儲備中心，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與其進行項目合作，這樣也可以獲取大量的土地資源。
10.與擁有土地資源的項目合作
這些項目有許多，例如中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與輕軌項目合作，或者與地鐵項目合作，與公路項目合作等。
11.利用市政工程圈地
在考慮入駐某個地區(qū)時，房地產(chǎn)企業(yè)可以先主動投資該地區(qū)的一些市政工程，比如道路、公園、廣場等。投資這些市政項目雖然看似并不盈利，但是卻可以獲得該地政府的信賴，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)日后再要獲取該地某塊區(qū)域或者臨近區(qū)域的土地開發(fā)權時，無論是協(xié)議的或是市場的土地出讓方式，它都會比其他企業(yè)具有更多的優(yōu)勢和優(yōu)先權，因為其之前在該地市政項目上進行的投資，已經(jīng)贏得了該地政府的信任，至少地方政府已經(jīng)對本企業(yè)有所了解。
12.通過品牌連鎖圈地
如果房地產(chǎn)企業(yè)的某一品牌或者成功模式在非常具有影響力，那么企業(yè)可以考慮將這一品牌或模式拓展到它打算投資的地區(qū)，憑借其品牌或模式的影響力去為其爭取土地資源，這樣企業(yè)取得土地的成功率會遠遠大于那種硬碰硬的在市場上掙地。
13.憑借規(guī)劃方案圈地
一般而言，各地規(guī)劃都是由當?shù)卣畞碇贫▽嵤┑模m然各地規(guī)劃本身都是主觀的，但是規(guī)劃方案在經(jīng)過各級部門審批后，規(guī)劃方案中土地資源的性質(zhì)或許就變了，包括土地的原有用途，甚至所有者都會發(fā)生改變。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮投資地方政府的規(guī)劃，借此將一些具有開發(fā)潛力卻不在原規(guī)劃方案的土地資源納入政府規(guī)劃中，再通過各種吸引人的理念將這些規(guī)劃外的土地進行包裝上市，進而獲取土地資源并實現(xiàn)土地資源的升值。
PART3 開發(fā)模式
1.專門建設養(yǎng)老社區(qū)
養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設施等多種居住類型的居住社區(qū)，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進行建設。
養(yǎng)老社區(qū)可分為健康型和連續(xù)照料型兩種，前者入住對象以健康老人為主，后者可向半自理、全不自理老人提供連續(xù)的護理。配套設施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務。建設規(guī)模較大，所需前期投入大；配套設施建設比例高，自持風險大。
2.新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團
指開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設養(yǎng)老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養(yǎng)老功能模塊：養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設施、日間照料中心等。
這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉向新的客戶群，走產(chǎn)品差異劃路線。同時、組團化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養(yǎng)老組團可與社區(qū)其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養(yǎng)老組團需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。
3.普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品
普通社區(qū)配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個社區(qū)共用。老人日托中心為社區(qū)內(nèi)的老人提供日間照護的服務。如果老少愿意就近居住，可以促進購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對象可能只是老人，不利于日后提供服務。
4.成熟社區(qū)周邊插建老年設施
在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務范圍可輻射周邊多個社區(qū)。不需要過大的場地，建設規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家養(yǎng)老的需求。可能會受到來自周圍社區(qū)原本提供的老年服務的競爭壓力。
5.與旅游產(chǎn)業(yè)結合
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結合的模式。在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。
通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關的活動，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營管理要注意應對淡季客流小等問題。
6.與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結合
養(yǎng)老設施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設置、共同建設，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目。與醫(yī)院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競爭力。可充分利用各項補助政策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運營投入較大，由于老年人對醫(yī)院的抵觸，可能會影響老年設施的入住情況。
7.與商業(yè)設施結合
在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會影響老年居住者。
8.建立連鎖型品牌養(yǎng)老機構
指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規(guī)模化、規(guī)范化的品牌養(yǎng)老機構。連鎖品牌有利于服務品質(zhì)的標準化，適用于在多個地點復制模式的需要。連鎖機構需要形成一定規(guī)模，對管理要求較高。
9.中外合資開發(fā)建設養(yǎng)老機構
通過與國外養(yǎng)老品牌團隊合作，例如引進國外經(jīng)驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等，建立中外合資養(yǎng)老機構。引進發(fā)達國家管理經(jīng)驗，可彌補國內(nèi)養(yǎng)老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
10.國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場
國內(nèi)地產(chǎn)商看準國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求，跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗仍不足。
PART4 盈利機制
目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點體現(xiàn)在對客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補貼、金融結合、專業(yè)服務能力等關鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。具體可分為以下7種：
1.銷售模式——出售產(chǎn)權
銷售住宅快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權為主，區(qū)域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。
優(yōu)勢：采用這種模式資金回籠快，模式復制成本低，風險小。
劣勢：無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價值。
2.持有模式——只租不售
開發(fā)商沒有選擇出售物業(yè)，而是持有并長期租賃。開發(fā)商擔任起運營商角色，設立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務費的形式運作項目。
優(yōu)勢：有利于后期運營的持續(xù)收入。
劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發(fā)商的運營管理有較高要求。
3.銷售+持有模式——租售并舉
這種模式可以通過物業(yè)產(chǎn)權銷售實現(xiàn)資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營性物業(yè)的建設，同時經(jīng)營性物業(yè)與配套設施又提升了可售物業(yè)的市場價值，使整個項目實現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動產(chǎn)開發(fā)的重要策略，為國內(nèi)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商所接受，對于資金實力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。
優(yōu)勢：這種模式可以緩解開發(fā)商的資金壓力，也可以避免后期運營服務中出現(xiàn)的問題，解決資本投入與后期盈利的問題。
案例：業(yè)內(nèi)公認的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。
4.會員制模式
會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，并為會員提供全方位、多層次的養(yǎng)老服務，通過收取會員費和服務費實現(xiàn)盈利。
這種模式以運營商持有物業(yè)為基礎，以提供養(yǎng)老服務為核心，規(guī)避了產(chǎn)權銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要創(chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內(nèi)采用這種模式運營最為成功的為上海親和源養(yǎng)老社區(qū)。
5.逆抵押貸款購房
即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。
6.轉讓使用權模式
在項目存在不能進行產(chǎn)權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。
7.分散租賃模式
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。
PART5 融資渠道
1.政府補貼
目前國家為支持民營企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出臺了一系列的投融資政策法規(guī)，具體到養(yǎng)老企業(yè)來說，多有直接補助、政策貼息、運營補貼發(fā)放等方式。由于養(yǎng)老是一個產(chǎn)業(yè)鏈很長、跨領域的產(chǎn)業(yè)，因此這些政策涉及到民政、發(fā)改、衛(wèi)生、科委、商業(yè)等多個部門，作為養(yǎng)老企業(yè)應該積極關注國家這些政策法規(guī)，認真學習領會，盡力爭取政策優(yōu)惠。但機構性質(zhì)不同和地方經(jīng)濟發(fā)達程度不同，補貼方式差別較大。公辦和民辦非養(yǎng)老機構補貼更多，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)補貼力度更大。
2.銀行貸款
目前銀行對養(yǎng)老服務業(yè)的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數(shù)養(yǎng)老機構得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品。雖然2016年國家出臺《開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務體系建設實施意見》，支持國家開發(fā)銀行推出針對養(yǎng)老項目的低息貸款，但目前民辦養(yǎng)老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。國家開發(fā)銀行和世界銀行近年來也開始積極扶持養(yǎng)老企業(yè)，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養(yǎng)老服務體系建設。
3.養(yǎng)老債券
政策紅利助推債券市場快速發(fā)展。2015年專門制定《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》，在企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預審權下放、鼓勵企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等方面均存在政策利好，企業(yè)債券市場發(fā)展迅猛。于企業(yè)而言，未來發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。
4.產(chǎn)業(yè)基金
中央、地方、金融機構等積極投入，為投資者精準布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供機會。中央層面，2015年，發(fā)改委已成立唯一一家針對大健康產(chǎn)業(yè)的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首只省級政府引導型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。金融機構層面，2016年《關于金融支持養(yǎng)老服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見》發(fā)布之后，中歐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金隨即發(fā)行，聚焦于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的上市公司。另外，除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導基金之外，一些金融機構、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金，這些基金對項目本身的要求較高。比如華夏銀行目前正在籌備的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，將以股權投資和劣后債投資模式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基金初步規(guī)模約為10億元。
5.信托投資基金
信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中有重要作用，可以充當間接融資通道或者平臺角色。通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用來支付項目建安成本和養(yǎng)老設備采購成本等，成立各種特殊項目機構，通過結構性融資充當直接融資工具，以股權、債券兩者結合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經(jīng)營費用等。2016年，《關于金融支持養(yǎng)老服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見》指出鼓勵信托公司利用信托制度優(yōu)勢，積極開發(fā)各類附帶養(yǎng)老保障的信托產(chǎn)品。
6.PPP模式
政府關系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權限。隨后，各部委相繼出臺配套政策法規(guī)文件，并推出試點項目，PPP模式全面升溫并被引入社會建設與治理的各個領域。第一批PPP項目中，有38個養(yǎng)老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業(yè)各方資金，很大程度上解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的資金缺口。但民辦養(yǎng)老機構投資如何把握與政府的關系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。
7.私募股權基金
對于缺乏資金的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，募股權基金絕對是一條好的出路。因為中小企業(yè)缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財務、渠道、人才、上市等方面的幫助。另外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)通常比較“腳踏實地”，比較容易能夠得到投資者的青睞。推動符合條件的養(yǎng)老服務企業(yè)上市融資將有效解決民辦養(yǎng)老融資難問題。2016年，《關于金融支持養(yǎng)老服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見》中明確提出推動符合條件的養(yǎng)老服務企業(yè)上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項目發(fā)展資金或通過被收購獲取上市企業(yè)資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對于企業(yè)的門檻限制仍然較高。
